作者 | 周智宇
编辑 | 张晓玲
地产的旧时代落幕了。当规模冲刺跑变成一场耐力赛，曾经的领跑者或许并非终点的赢家，市场开始用更严苛的眼光，审视一家企业真正的体质与耐力。
龙湖集团8月29日发布的中期业绩，便是一份非典型答卷。
如果说昔日的房企巨轮依赖于地产开发的强劲引擎，那么在今天的风高浪急中，一块沉稳的“压舱石”则显得尤为珍贵。龙湖的这块压舱石，正是其持续增长的经营性业务。
2025年上半年，由商业投资、长租公寓等组成的运营业务与物业管理、智慧营造组成的服务业务，合计贡献了132.7亿元的收入，创下半年历史新高，占集团总营收的比重已攀升至22.6%。
这并非一个简单的数字增长。更值得关注的是其背后的利润结构与现金流贡献。在地产开发业务因市场价格承压，结算毛利率不可避免下滑的背景下，这部分经营性业务成为了利润的主角和稳压器。
财报显示，运营业务毛利率高达77.7%，服务业务毛利率亦有30.0%。龙湖管理层在业绩会上透露，今年上半年，这四大航道贡献了40亿利润。
正如摩根大通分析师所指出的，龙湖经营性业务的盈利表现，有效抵消了开发业务盈利承压带来的影响。穆迪的行业报告也表达了类似观点，认为不断增长的经营性收入提升了开发商的盈利稳定性和财务韧性。
这块“压舱石”的成色，体现在重庆北城天街改造后带来的运营提升，体现在冠寓12.7万间已开业房源和高达95.6%的出租率，也体现在龙湖龙智造上半年同比65%的营收增长之中。它们共同构成了一个强大的内生“造血”系统，为龙湖提供了穿越周期的底气。
上半年，龙湖集团含资本性支出的经营性现金流实现了超过20亿元的净流入——在当下，这无疑是衡量一家房企真实健康状况的黄金指标。
如果说经营性收入是压舱石，那么审慎的财务纪律和持续优化的债务结构，则是龙湖为自己打造的厚实安全垫。
早在2022年中，当行业尚未经历后续的剧烈震荡时，龙湖便已前瞻性地提出降负债战略，主动踩刹车。这一战略的成果在2025年的中报中得到了清晰的体现。
截至报告期末，龙湖的有息负债总额为1698亿元，较2024年底成功压降65.3亿元。
这不仅仅是总量的减少，更是结构性的深刻重塑。集团执行董事兼CFO赵轶在业绩会上给出了明确的路径图：通过经营性物业贷置换信用债，推动债务结构的转换。
数据显示，目前龙湖的银行融资占比已高达87%，而境内信用债在年底将仅剩44亿。外币债务占比降至14%，且已100%做掉期处理，规避了汇率风险。这种从短久期、高成本的公开市场融资，向长久期、低成本、有抵押物的银行融资的切换，极大增强了财务的稳定性。
这种稳定性体现在一系列关键指标上：平均融资成本降至3.58%的历年低点，平均合同借贷年期则拉长至10.95年的历史最长水平。“三道红线”持续稳居绿档，净负债率进一步降至51.2%。
更令市场安心的是，龙湖对债务兑付的坚决态度。截至目前，其年内到期的境内债券已全部偿还完毕。
龙湖用行动证明，在行业出清的过程中，信用是企业最宝贵的无形资产。新加坡星展银行对此评论称，龙湖的资产负债表优化进展顺利，偿清近期境外债务后，其财务状况将更为稳固。
在守住安全底线的同时，龙湖并未放弃对未来的布局。尽管投资策略极为审慎，强调“量入为出”，但今年上半年，龙湖依然择机在上海、重庆、苏州等核心城市获取了4幅土地。
龙湖集团董事长兼CEO陈序平的判断是：“一二线城市的核心地段仍然缺少好房子，核心地段的改善需求仍然非常强劲。” 这一定位，决定了龙湖地产开发业务未来的方向。
从重庆两江御湖境的“三开三罄”，到北京“好房子”样本项目关税的逆市热销，龙湖正在用产品力来回应市场的结构性需求。
上半年90%的销售额来自一二线城市，并表回款率超过100%，这证明了聚焦高能级城市、聚焦改善需求的策略是行之有效的。
展望未来，随着存货的逐步去化和新获取项目的稳定入市，地产开发业务对龙湖整体利润的拖累将逐步减弱，并有望得到修复。同时，下半年计划新开业的约10座商场，将为经营性收入的增长提供新的动力。
行业历经四年深度调整，龙湖交出的这份答卷，核心逻辑可以归结为：以正向的经营现金流为基石，驱动债务结构的优化和穿越周期的发展。
它告别了过去“融资驱动增长”的旧模式，转而依靠业务自身的“造血”能力，这在当下的环境中尤为可贵。
诚然，利润的短期承压是所有地产商都必须面对的现实。但相比于在规模幻觉中迷失，龙湖选择了一条更艰难但更稳健的道路。正如管理层所言，随着偿债高峰过去，龙湖的债务结构和偿债压力将大幅下降，而正向经营现金流将持续保持，浙江构成龙湖的基本盘。
当一家企业拥有了坚实的压舱石，足够厚度的安全垫，以及一个明确知道未来方向的发动机，那么无论外部环境如何风云变幻，它都拥有了从容前行的资本。在地产行业的“窄门”前，龙湖正稳步穿越。
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